标准说明
建立分季节、房型和经营指标的价格边界与收益管理规则。
关键参数与现阶段判断
| 时段 | 基础大床 | 影音/高级 | 家庭/长住 | 均价 | 定价逻辑 | 竞品参考 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 取元 · 价格策略 | ||||||
| 淡季(11-3月) | 150-180 | 170-210 | 200-240 | 165 | 淡季守150底线，无人自助降本做品质升级 | 海友165/本品牌守150 |
| 平季(4-5/9-10月) | 180-220 | 200-250 | 230-280 | 210 | 比海友高10-20%，用设计感+零压床垫+智能支撑溢价 | 里白219-271/苏适193-223 |
| 旺季(6-8月/节假日) | 220-280 | 250-320 | 280-350 | 270 | 吃旺季红利，上限不超350（避免与TOWO上品重叠） | 里白283-544/本品牌上限更低 |
| 全年ADR目标 | — | — | — | 195-215 | 淡旺季加权，无人自助ADR可比同档次低5-10%但Occ更高 | 测算值 |
| 全年Occ目标 | — | — | — | 72-78% | 无人自助+低价格→更高入住率，首年72%第二年78% | 高于传统舒适型60-65% |
| 全年RevPAR | — | — | — | 140-168 | ADR 195-215 × Occ 72-78% | 测算值非承诺 |
| 价格卡位逻辑 | ||||||
| vs 海友 | 高10-20%。海友165→取元180-220。用设计感、零压床垫、智能客控支撑溢价。海友是经济型全自助，取元是舒适型全自助。 | |||||
| vs 里白 | 低20-30%。里白219-544→取元150-300。用无人自助降本，做'里白的设计感+海友的价格'。里白是半自助，取元是全自助。 | |||||
| vs 居易/苏适 | 同区间但上限更低。以无人自助差异化，不拼景观和人工服务。 | |||||
| vs TOWO上品国际 | 价格不重叠。取元上限≤350元，TOWO上品下限≥300元，避免内部竞争。 | |||||
| 降本逻辑 | 前台人力减少60-70%，人力成本降低15-20%，部分让利房价，部分提升硬件品质。 | |||||
| 长住价 | 7天以上门市价7-8折，填补淡季空置，提升稳定性。 | |||||
检查要点
□ 淡旺季价格是否与定位和竞品证据一致
□ ADR、Occ、RevPAR目标是否标注为目标值
□ 价格调整权限、触发条件和审批责任是否明确
检查结果应回填到数据核验台账；未核验内容不得直接升级为门店硬性要求。